SCHIEDAM - "Je wilt niet weten hoe lang funderingsprojecten lopen en wat je zowel onder als boven de grond allemaal tegenkomt en meemaakt", zegt projectmanager funderingsherstel Ab van der Meer. Dat willen we nou juist wél weten, want iedere eigenaar van een woning die de tand des tijds lijkt te hebben doorstaan, kan vroeg of laat toch met dit probleem worden geconfronteerd.
door Jan Schrijver
Daarom spraken we uitgebreid met (rechts) Ab van der Meer, die sinds 2012 vanuit het Servicepunt Woningverbetering Schiedam (SWV) als projectleider funderingsherstel in de gemeente Schiedam werkt, en (links) Mo Elkiki die namens pandeigenaren bij projecten van funderingsherstel was en is betrokken, respectievelijk namens zijn dochter bij het in maart 2023 afgeronde en opgeleverde project 'Rembrandtlaan 11 t/m 25 / Jan Steenstraat 2-4' en namens zijn zoon bij het nu lopende project aan de Rotterdamsedijk.
In de ongeveer tien jaar dat weg- en waterbouwkundig ingenieur Van der Meer in de gemeente Schiedam werkt, heeft hij twintig projecten onder zijn hoede dan wel onder zijn hoede gehad. "Bedenk hierbij dat het bijzonder langlopende trajecten zijn, veelal omvangrijk en altijd complex. Voor het project Rembrandtlaan/Jan Steenstraat bijvoorbeeld is de gemeente in 2004 al met monitoring gestart. We doen dat door meetboutjes van rvs of koper te plaatsen in de bouwmuren, doorgaans twee van die boutjes per pand. Tweemaal per jaar kan aan de hand van de geplaatste meetbouten worden bepaald of en hoeveel millimeter het pand verzakt. In augustus 2017 was het funderingsonderzoek afgerond en eind 2017 hebben we de pandeigenaren de zogenoemde incidentbrieven gestuurd. Vervolgens heeft in mei 2018 de eerste bijeenkomst met de betrokkenen plaatsgevonden."
"Voor dit werk moet je echt passie hebben, want niet iedereen zit op je te wachten. Als je te horen krijgt als pandeigenaar dat jouw pand een funderingsprobleem heeft, ben je zacht gezegd niet blij met het nieuws dat wij brengen. Als pandeigenaar ben je zelf verantwoordelijk voor je pand en daarbij hoort nu eenmaal de fundering. Ik durf te zeggen dat het voor velen een soort rouwproces is dat ze dan doormaken. Maar dat je pand in Schiedam staat, is dan iets waar je wél blij mee kunt zijn. Waarom? Omdat de gemeente Schiedam je als pandeigenaar de beste financieringsmogelijkheden biedt voor funderingsherstel, alsook begeleiding in het hele traject door een projectleider."
Ab van der Meer: "Het proces van het funderingsherstel gaat net zo snel als de laatste eigenaar die opdracht verstrekt aan de aannemer. Het proces van voorbereiding voor het project Rembrandtlaan/Jan Steenstraat heeft plaatsgevonden in de coronaperiode. Tussentijds zijn er 4 appartementen verkocht. In deze periode was er ook al sprake van het feit, dat de prijzen van materialen en dergelijke fors aan het stijgen waren. Vanwege de financieringsmogelijkheden van de gemeente Schiedam is het project uiteindelijk haalbaar."
In het project Rembrandtlaan/Jan Steenstraat ging het om 17 woningen van 16 verschillende eigenaren. Na de verschillende overleggen waren 15 eigenaren bereid om het funderingsherstel op te starten en daarvoor offertes op te vragen (SWV ondersteunt bij het aanvragen en beoordelen van offertes; de eigenaren maken de uiteindelijke keus). Als de meerderheid voor is, kan de gemeente de eigenaars die niet mee willen doen daartoe via een zogenoemde aanschrijving verplichten. De funderingsproblemen van een huizenblok dien je nu eenmaal met z'n allen aan te pakken om tot een goed resultaat te komen. Naast elkaar staande panden hebben bijvoorbeeld gemeenschappelijke tussenmuren. De funderingen zorgen voor een gezamenlijk draagvlak van letterlijk met elkaar samenhangende panden in een huizenblok. In een groep eigenaren die in het proces van funderingsherstel zijn aanbeland, is het ook belangrijk dat niet alleen de door de gemeente beschikbaar gestelde projectleider, maar dat ook een deel van de eigenaars een positieve insteek heeft bij het proces. Bij project Rembrandtlaan/Jan Steenstraat waren dat wijlen pandeigenaar Hans Amsterdam, alsook Mo Elkiki die zijn dochter in het overleg vertegenwoordigde.
De dochter van Elkiki kocht de woning toen reeds bekend was dat er van een funderingsprobleem sprake was. "Een funderingsprobleem werkt door in de verkoopprijs van een huis. Voor mijn dochter, starter op de woningmarkt, betekende de lagere prijs juist een kans om een huis te kopen en te kunnen financieren. Vervolgens gaat het funderingsherstel met de door de gemeente mogelijk gemaakte financiering ervoor zorgen dat het huis meer waard wordt", zegt Elkiki. "Kijk, dat is de positieve kant van de zaak. Ik zou ook willen zeggen tegen Ab: sla in communicatie met eigenaars over een funderingsprobleem het 'zuur' over, maar breng meteen het nieuws dat het pand meer waard gaat worden."
De repliek van Ab: "De pandeigenaars die er al langer wonen en vervolgens geconfronteerd worden met de funderingsproblemen, die zitten er heel anders in. Ik kom er echt niet onderuit om uit te leggen wat er technisch aan de hand is en wat er daardoor zal moeten gebeuren aan groot onderhoud, want dat is het. Als het goed gedaan wordt, kan het pand er weer vele jaren tegenaan, waardoor je vastgoed weer een stevige spaarpot kan worden. Ik ben er daarbij een voorstander van om vanuit de kelder te werken, wat als groot voordeel heeft dat de mensen die op benedenverdiepingen wonen tijdens de werkzaamheden in hun woning kunnen blijven. Ook kan het extra ruimte opleveren (voor opslag), doordat er desgewenst een kelder kan worden aangelegd."
Mo: "Het technische verhaal blijft hoe dan ook voor de eigenaren moeilijk. Wellicht is het een idee om een makelaar bij funderingsproblemen voor alle betrokken panden te laten taxeren wat de huidige waarde is, en hoe die zich verder zal ontwikkelen als niet wordt ingegrepen, en wat de waarde is na funderingsherstel. Iedereen bekijkt het probleem vanuit zijn eigen positie en dan kan het op geld waarderen van de situatie voor en de situatie na herstel helpen. Iets anders is dat ik graag wil benadrukken dat de rol van Ab als projectleider van groot belang is, hij doet erg veel, zowel tijdens de vergaderingen en in de individuele overleggen, als op kantoor met het opstellen van de technische specificaties en het op basis daarvan opvragen van offertes en het vergelijken ervan. En het uitrekenen hoe alles over de verschillende panden - en daarbinnen in gevallen weer over de verschillende appartementen - verdeeld moet worden. Het worden hele boekwerken met onmisbare informatie. Dat hij zoveel doet, ziet lang niet iedereen, maar mag dus wel eens gezegd worden."
Wat Mo ook nog graag kwijt wil, is dat bij funderingsherstel samenwerking geen grenzen kent. Hij licht toe: "Er is zoals gezegd bij funderingsherstel in Schiedam een zeer goede samenwerking tussen gemeente en de getroffen eigenaren. Maar ook binnen de groep van eigenaren is samenwerking van groot belang. Mede dankzij de voortrekkersrol die Hans Amsterdam vervulde, waren de eigenaars in het project bereid kosten voor hun rekening te nemen van de ene eigenaar die niet meewilde. Door goed overleg kom je dan als groep tot de voor iedereen beste oplossing. Uiteindelijk is het niet zover gekomen, maar heeft de gemeente het recht strijken van de financiële plooien voor haar rekening genomen."
Wat de gemeente in het project Rembrandtlaan/Jan Steenstraat heeft betekend is hieronder door Ab van der Meer op een rijtje gezet. Per project kan het weliswaar anders zijn, maar het onderstaande geeft wel een goede indicatie wat er ook bij andere funderingsherstelprojecten in grote lijnen allemaal komt kijken.
- Een gratis projectleider voor de begeleiding eigenaren (van het begin tot het einde van het project);
- Een gratis funderingsherstelplan beschikbaar gesteld;
- Een laagrentende lening (1,5%) voor 30 jaar vast;
- Een weigeraar aangeschreven, uitvoering van gemeentewege;
- Maken verslagen en financieringsvoorstellen;
- Het voordragen en kiezen van de aannemer is voorbehouden aan de eigenaren.
Ab van der Meer: "Ook na de oplevering van een project gaan onze inspanningen nog verder. Na het funderingsherstel blijven panden nog een tijdje nazakken (ca. ½ jaar), totdat de fundering volledig op de nieuwe palen rust. Na herstel blijven we daarom doorgaan met monitoring tot de panden gestabiliseerd zijn."
Tot slot geeft hij adspirant-kopers van panden een tip: "Als je wilt weten of panden die je als koper op het oog hebt een funderingsprobleem hebben, kan je via Fundermaps zien of er informatie over de fundering bekend is. De kaart die informatie geeft over funderingsproblemen (zover bekend) in Schiedam kun je op onze website starten."
Lees ook ons eerdere artikel:
Tegel is tevens ter nagedachtenis aan Hans Amsterdam
Onthulling tegel om stil te staan bij uitgevoerd funderingsproject
Lees ook ons eerdere interview:
Interview met Erik Veldman, adviseur bij Servicepunt Woningverbetering
'Juist de kleinere VvE's kunnen de nodige hulp gebruiken'
Foto boven: Mo Elkiki (links) en Ab van der Meer (foto door Jan Schrijver)
Foto onder: door Ab van der Meer
