In de buurt Kethel Oost hebben bewoners tientallen jaren achtereen een stukje gemeentegrond achter hun tuin als ware het hun eigen tuin onderhouden. Enkele jaren geleden wilde de gemeente hiervanaf. Planten, struiken en bomen die ooit door bewoners op gemeentegrond waren geplant, werden bij de herinrichting van de buurt door de gemeente verwijderd. 

Bewoners werd aangeboden een stukje van enkele meters - grenzend aan hun tuin - bij te kopen, dan wel bij te huren voor degenen van wie het huis op erfpachtgrond staat. Met bijkopen of huren waren geen grote bedragen gemoeid. Denk in de situatie van erfpacht aan enkele tientjes per jaar. De bewoners die wilden bijkopen of bijhuren kregen echter wel te maken met bijkomende kosten (notariskosten, leges, etc.). Die bijkomende kosten bedragen ongeveer vijfhonderd euro. Veel bewoners vinden dit buiten proporties ten opzichte van de jaarlijks te betalen extra erfpacht of van de eenmalig te betalen koopsom voor het bij te huren/kopen stukje tuin.

Aanvankelijk leidde het gemeentelijke aanbod tot bijkopen/bijhuren tot de nodige tweespalt onder bewoners, omdat de gemeente eiste dat alle bewoners in een rijtje zouden meedoen met koop/huur van een extra stukje grond. Die rijtjes bestaan in de meeste gevallen uit zes huizen. Als bijvoorbeeld één bewoner niet wilde meedoen, kon de rest van het rijtje niet bijkopen/bijhuren. Die eis heeft de gemeente inmiddels laten vallen. 

Een van de straten in Kethel Oost is het Laagland. Volgens een bewoner van het Laagland, Arij-Jan Noordermeer, is -  door het jarenlange gebruik door bewoners van grond alsof het door hen gehuurde/gekochte grond betreft - voor die bewoners een recht onstaan op die grond. Hij kreeg ook een aanbieding van de gemeente om grond bij te huren, maar Noordermeer - jurist van beroep - is hiertegen in het geweer gekomen. Noordermeer meent door het tientallen jaren durende gebruik inmiddels recht te hebben op de grond en voelt zich hierbij gesteund door een arrest van de Hoge Raad. Ook enkele andere bewoners op het Laagland overwegen een dergelijke brief. Hieronder lees je de brief van Noordermeer. Ook in andere buurten van Schiedam kan deze problematiek spelen.

Brief van mr. A.J. Noordermeer aan gemeente Schiedam:

"Naar aanleiding van uw brief d.d. 5 maart 2021 bericht ik u als volgt:

In uw brief meldt u dat er enige jaren geleden contact is geweest over de uitgifte van grond.

Dat was in 2015 en 2016. In het kader daarvan hebben de bewoners van Laagland 25, 27 en 29 bezwaar gemaakt tegen de toen (ook al) voorgenomen herinrichting en een beroep gedaan op verjaring. Ter onderbouwing daarvan hebben wij u bij brief van 15 maart 2016 een veelheid van bescheiden toegestuurd waaronder de oorspronkelijke plantekening (waaruit blijkt dat de erfgrens van de tuinen al van meet af aan 9,5 meter uit de achtergevel eindigt), verklaringen van bewoners en foto’s. Deze brief met bijlagen en daarop gevolgde correspondentie veronderstellen wij bij u bekend, alsook het feit dat de Gemeente nooit op onze laatste brief van 10 mei 2016 heeft gereageerd.

Het is veelzeggend dat de Gemeente ons nu een nieuw aanbod doet en daarbij de voorafgaande correspondentie en ons beroep op verjaring volkomen negeert.

Met het oog op het voorgelegde aanbod wijzen wij de Gemeente voor wat betreft de strook grond waarop het aanbod betrekking heeft op hetgeen hierna volgt.

Artikel 3:105 lid 1 BW luidt: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.”.

Artikel 3:306 BW luidt: “Indien de wet niet anders bepaalt, verjaart een rechtsvordering door verloop van twintig jaren.”.

Artikel 3:314 lid 2 BW luidt: “De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.”.

Inmiddels heeft de Hoge Raad in een vergelijkbare zaak een arrest gewezen (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309) waarbij de betreffende bewoners als bezitters in een procedure  tegen een gemeente in het gelijk werden gesteld. Benadrukt wordt dat de positie van de Laaglandbewoners in vergelijking met de in voormeld arrest genoemde bewoners/bezitters zelfs nog gunstiger afsteekt.

De Hoge Raad formuleert een tweetal eisen:

-    het bezit moet voor de eigenaar en derden kenbaar zijn;

-    er moet sprake zijn van naar objectieve maatstaven te beoordelen “niet dubbelzinnig           bezit” hetgeen het geval is wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178).

Dat aan deze eisen is voldaan mag blijken uit het volgende:

Zoals de Gemeente zelf heeft aangegeven, is in de jaren ’70 een van de kadastrale grens afwijkend groenplan aangelegd dat heeft geleid tot de “onduidelijke openbaar/privégrenzen zoals wij die nu tegenkomen in de wijk Kethel-Oost” aldus de Gemeente. Verondersteld mag worden dat dit door de Gemeente is geïnitieerd of, zo niet, onder haar regie en met haar toestemming is gebeurd. Aan het vereiste van kenbaarheid is hiermee voldaan.

De Gemeente heeft willens en wetens deze situatie zelf in het leven geroepen en sinds de jaren ’70 (meer dan 20 jaar dus) laten voortbestaan. De Gemeente zal ook niet kunnen stellen dat er aan de zijde van de bewoners sprake is van kwade trouw of dat zij zich schuldig hebben gemaakt aan “heimelijk landjepik”. Dit geheel is essentieel en verschilt van een veelheid van de feiten in andere casussen ter zake waarvan met betrekking tot bevrijdende verjaring jurisprudentie is gemaakt. Op grond van dit feitencomplex en het gegeven dat de Gemeente ook geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat zij mocht veronderstellen dat de bewoners zich bij het gebruik van de betreffende strook grond niet als eigenaars beschouwden maar op andere gronden meenden dat zij deze strook van de Gemeente mocht gebruiken, mag worden aangenomen dat er sprake is van niet dubbelzinnig  bezit van de bewoners en de bewoners/bezitters pretenderen eigenaar te zijn.

Sinds de beginjaren is er niets veranderd; de bewoners hebben binnen de grenzen van het oorspronkelijk groenplan altijd zelf de (her)beplanting van bomen en struiken verzorgd, voor onderhoud zorggedragen, tuinen en terrassen aangelegd en ingericht etc., etc. Dat is niet alleen nu nog duidelijk waarneembaar, maar in voorgaande correspondentie ook door de bewoners met foto’s en verklaringen aangetoond.

De Gemeente heeft voor wat betreft de strook grond waar het aanbod betrekking op heeft nooit onderhoud gepleegd, heeft dit willens en wetens aan de bewoners overgelaten  en is zelfs al jaren geleden gestopt met het maaien van het aan die strook grenzende gras.  

Nu de bewoners hebben aangetoond dat zij al meer dan twintig jaar de aan de Gemeente kenbare feitelijke macht over de strook grond uitoefenen met de pretentie eigenaar te zijn, hebben de bewoners de eigendom van de strook grond verworven.

Met haar aanbod aan de bewoners brengt de Gemeente de bewoners bewust in dwaling omdat de bewoners daarmee veronderstellen dat de Gemeente eigenaresse is van de grond  en derhalve gerechtigd tot het in erfpacht uitgeven dan wel verkopen en in eigendom overdragen van de bewuste strook grond. Met het voorgaande is aangetoond dat de Gemeente daartoe niet gerechtigd is.

Deze handelwijze is niet alleen bedenkelijk maar getuigt ook van onzorgvuldig bestuur. Wij zullen dan ook niet schromen om, als de gelegenheid zich voordoet, de publiciteit te zoeken.

In haar brief van 5 maart 2021 maakt de Gemeente er melding van dat bewoners die niet geïnteresseerd zijn om de grond te verkrijgen (hetgeen onjuist is aangezien zij al bezitter zijn) zal worden gevraagd de grond te ontruimen om vervolgens de grond terug in beheer te nemen en te herinrichten.

Niet alleen wordt geconstateerd dat enige vorm van dreiging de Gemeente niet vreemd is, ook staat vast dat de Gemeente  in de afgelopen 30 jaar nog nooit heeft omgekeken naar de aan de achtertuinen grenzende strook grond, met uitzondering dan van de kaalslag die de Gemeente in 2016 heeft doen plaatsvinden in de begroeiing tussen grond en voetpad waarbij de mooiste veelal door de bewoners zelf geplaatste planten en struiken werden gerooid. Waarom dan nu ineens grond terug in beheer nemen en herinrichten (hoe dan?) is ons een raadsel.

Uiteraard zal een aantal bewoners zwichten voor de druk en dreiging van de Gemeente en ingaan op het aanbod. Daaruit mag niet worden afgeleid dat de Gemeente in haar recht staat. Indien de Gemeente ons standpunt niet deelt en ons beroep op verjaring betwist, is het verzoek aan de Gemeente om dit gemotiveerd en onderbouwd met argumenten aan te geven.

Onverminderd het vorenstaande en zonder concessies te doen aan ons standpunt hebben wij met betrekking tot het door de Gemeente voorgelegde aanbod  de volgende vragen aan de Gemeente:

(1)       Het aanbod betreft een strook grond van 6 m2. Het verzoek aan de Gemeente is om bij aanvaarding van het aanbod aan te geven met hoeveel meter de kadastrale grens wordt opgeschoven;

(2)        Hoe lang loopt de erfpacht? Hoe lang is de canon vast? Welke erfpachtsvoorwaarden zijn van toepassing op de aanvullende erfpacht?

(3)       De Gemeente meldt dat rekening moet worden gehouden met bijkomende kosten.

            Wat zijn die kosten en waarop moeten deze worden begroot?

(4)       De Gemeente meldt dat bij afwezigheid van interesse de grond terug in beheer zal worden genomen en zal worden heringericht. Wat moeten de bewoners daaronder verstaan? Wat gebeurt er bij herinrichting?

Zoals gemeld zullen wij ons na ontvangst van bevredigende antwoorden beraden over de al dan niet aanvaarding van het aanbod. Hetgeen wij eerder in voorafgaande correspondentie hebben gesteld blijft onverkort van kracht.

Uw reactie zien wij met belangstelling tegemoet.
Hoogachtend,
Mr. A.J. Noordermeer"

Foto: de gemeentelijke grond achter tuinen op het Laagland (c) De Schiedammer Online