SCHIEDAM - Er lagen bij het Servicepunt Woningverbetering ruim honderd aanvragen voor een warmtescan die in de wintermaanden van 2022 uitgevoerd moesten worden. Dat was aanpoten voor Erik Veldman en diens collega-adviseurs Sherida-Ann Sam-Sin en Wietse Kunst. Nu de lente weer aanbreekt is er meer tijd voor andere adviezen, zoals die aan Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en dat is maar goed ook want Schiedam telt er naar schatting ongeveer zeventienhonderd.
door Jan Schrijver
'Als u een appartement koopt, bent u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE moet zorgen voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw. Bijvoorbeeld de gevel of het dak', zo schrijft de Rijksoverheid over wat een VvE doet. “Schiedam telt met andere steden vergeleken verhoudingsgewijs veel VvE’s en dan relatief veel kleine VvE’s. Het Servicepunt ondersteunt en geeft onafhankelijk advies aan VvE’s en aan individuele appartementseigenaren. “Juist de kleinere verenigingen kunnen de nodige hulp gebruiken”, zo weet Erik Veldman. “We merken dat er met name veel kleinere VvE’s (minder dan 8 appartementen) zijn, die niet goed genoeg zijn georganiseerd.” Erik Veldman grijpt het gesprek dat wij met hem hebben graag aan om misverstanden die er bestaan weg te nemen en tips te geven.
Er wordt wel eens gezegd dat er sprake is van een ‘slapende VvE’. “Een eigenaar van een appartement is per definitie lid en dat die vereniging zogenoemd slapend is, dat kan dus helemaal niet. Het is een verzachtend woord voor een VvE die niet voldoende actief is en dergelijke inactiviteit kan erg nare gevolgen hebben. Zo moet een VvE een spaarpot vormen om toekomstig gezamenlijk onderhoud te kunnen uitvoeren. Als je een maandelijks te betalen bedrag afspreekt, wordt dat dan ook betaald? Wie beheert de bankrekening? En wordt er goed ingeschat welke kosten er de komende jaren gemaakt moeten gaan worden voor gezamenlijk onderhoud? Is er een kloppende begroting? Zijn de verzekeringen goed op orde?” Ongeveer de helft van de VvE’s is onvoldoende actief, zo blijkt uit landelijke cijfers.
Veldman vervolgt: “Als de VvE de zaken niet goed op orde heeft, kom je daar als eigenaar onverbiddelijk achter op het moment dat je je huis wilt verkopen. Een goede makelaar zal erop letten en het zal de prijs van een appartement dus kunnen beïnvloeden. Als de VvE onvoldoende georganiseerd is, dan zal de aspirant-koper bovendien moeite hebben met het krijgen van een hypotheek. Ook voor de blijvende bewoners is het van groot belang, want als een aspirant-koper wél in wil stappen in een appartement waar het niet goed geregeld is, omdat hij geen financiering nodig heeft, dan is de kans groot dat het een belegger is die het huis gaat verhuren. Die heeft doorgaans toch een andere beleving dan dat een eigenaar/bewoner heeft.”
Maakt het uit uit hoeveel units een appartementengebouw bestaat? Veldman denkt even na, voordat hij antwoordt: “Eigenlijk zou dat niet moeten uitmaken, maar het doet het wel. Bijvoorbeeld, je kunt het beheer uitbesteden aan een externe beheerder, maar dat brengt kosten met zich mee. Dat is beter te doen voor verenigingen met veel leden. Maar laten we nu eens naar de kleinst mogelijke VvE kijken, die van twee leden. Het komt regelmatig voor dat eigenaars/bewoners elkaar al vele jaren kennen, maar er eigenlijk weinig formeel is geregeld. Sinds 2010 moet een VvE ingeschreven zijn in het handelsregister van de Kamer van Koophandel, maar wie controleert dat? Maar goed, stel dat ze er tot op heden altijd in goed overleg zijn uitgekomen. Als er iets gerepareerd moet worden, klussen ze samen en betalen ze de kosten samen. Maar als er een keer iets voorvalt, ja dan heb je wel woorden met je medebewoner en dat is extra vervelend. Stel dat het altijd goed is gegaan tussen beide eigenaren, maar als dan een van de twee het huis wil gaan verkopen, dan is het van groot belang de VvE wél goed op orde te hebben. Ook voor de blijvende eigenaar, want die zit straks met een nieuwe eigenaar waarmee de klik mogelijk minder is. Met twee eigenaren heb je korte lijnen, maar is het één tegen één. Dat laatste is met drie eigenaren handiger, dan is er immers altijd een meerderheid. Met vier eigenaren is er niet automatisch een meerderheid, maar dan krijg je toch al een situatie waarin er overleg plaats gaat vinden. Door een goed georganiseerde VvE voorkom je dat ‘de eigenaar met de meeste decibels’ het voor het zeggen heeft.”
In wat voor situaties kan een VvE-bestuur of een individuele eigenaar bij het Servicepunt aankloppen?
Erik Veldman somt op: “Als het vermoeden bestaat dat een VvE niet voldoende actief is, bel ons. Als er vragen zijn over een splitsingsakte of het gebruikte modelreglement – er bestaan zes verschillende modelreglementen - klop aan. Als iemand meer wil weten van nut en noodzaak van een VvE, we lichten het graag toe.”
Hoe gaat zo’n gesprek?, vragen we Erik. “Het is niet zo dat wij als Servicepunt beheerder zijn of willen worden van een VvE. Per jaar geven we circa vijftig VvE’s of individuele eigenaars advies, waarin het beter organiseren van de VvE centraal staat.. Wij helpen de VvE’s graag op weg en belichten alle aspecten die bij een actieve VvE horen. De gesprekken houden we doorgaans op neutraal terrein, bijvoorbeeld hier in het Stadskantoor. Betreft het een officiële VvE-vergadering, dan worden alle besluiten in notulen opgenomen en zijn dan bindend voor alle leden, maar vaak betreft het een informeel overleg over de rechten en plichten die het lidmaatschap van een VvE inhouden.
Een tip van Erik voor als je een appartement wilt gaan kopen: “Kijk niet alleen naar het te kopen appartement. Kijk ook naar de appartementen die er boven, beneden of naast je zitten in het appartementengebouw. Hoe zien bijvoorbeeld de kozijnen er daar uit? En is dat onderhoud voor rekening van de VvE of van de eigenaar van het desbetreffende appartement? Dat kan van geval tot geval verschillen. Vraag daarom ook vooral naar de splitsingsakte van de VvE. Dit zijn de formele spelregels waar de VvE zich aan moet houden.”
Er is een VvE Platform Schiedam dat twee- tot driemaal per jaar een informatiebijeenkomst houdt. Heeft het Servicepunt daarmee te maken? “Het Platform staat los van ons, maar we werken wel samen en delen onze kennis met elkaar. We worden nauw betrokken bij de avonden en activiteiten die zij organiseren en zijn er bij aanwezig. Als VvE kun je je aansluiten, er zijn geen kosten aan verbonden. Van de circa 1.700 VvE’s in Schiedam zijn er op dit moment ongeveer 90 VvE’s bij het Platform aangesloten, met name de grotere VvE’s”, zo antwoordt Erik Veldman.
Tot slot nog een tip van Veldman. Als een VvE de zaken goed op orde heeft (onder meer door de laatste twee jaar van de boekhouding te hebben bewaard, een bestuur te hebben aangesteld, dit bij de Kamer van Koophandel te hebben geregistreerd, voldoende te hebben gespaard en eigenaren te hebben die hun financiële verplichtingen nakomen) kan een VvE onder gunstige voorwaarden financiering voor werkzaamheden als onderhoud en verduurzaming van het gebouw aanvragen via de gemeente. Sinds een jaar is die mogelijkheid er ook voor een VvE met slechts twee eigenaren. “Een eigenaar of VvE die hier belangstelling voor heeft, moet vooral contact opnemen met het Servicepunt zo benadrukt Veldman.
Je kunt telefonisch contact opnemen met het Servicepunt (010-219 1700) of langskomen in het Stadskantoor aan het Stadserf 1, Schiedam.